Paragraaf 7: Grondbeleid

In deze paragraaf wordt ingegaan op de volgende onderwerpen, zoals voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV):

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot realisatie doelstellingen uit programma’s;
• De wijze waarop de gemeente het beleid uitvoert;
• Een actuele prognose van de verwachte resultaten van de totale grondexploitatie;
• Onderbouwing van de geraamde winstneming; de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondexploitaties (in relatie tot de risico’s).

De gemeentelijke visie op grondbeleid is vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is een middel om andere beleidsdoelen en bestuurlijke ambities te realiseren; het is geen doel op zich. De gemeente zet het grondbeleid als middel in om beleidsdoelen uit bijvoorbeeld de omgevingsvisie in wording en de woonvisie te realiseren.
De gemeente voert een situationeel grondbeleid. De nota grondbeleid bevat een routekaart met een afwegingskader om per situatie koers te bepalen. Grofweg zijn er drie routes, namelijk passief faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. De nota grondbeleid geeft per route de kaders voor de uitvoering.
De uitvoering van de ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid realiseert de gemeente deels door actief grondbeleid te voeren; denk hierbij aan de in 2021 afgeronde projecten Akkerwinde en Walstrolaan en de lopende projecten de Nieuwe Koepel en Zelder.

Faciliterend grondbeleid

Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijke ontwikkeling, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere kostenverhaal, planschade, aantallen en typen woningen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied. Momenteel faciliteert de gemeente onder andere de ontwikkeling aan Vierzinnen en bij ontwikkelingen rondom de supermarkten waarbij ook woningen worden gerealiseerd.

Uitvoerend grondbeleid

Om uitvoering te kunnen geven aan de ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid, voert de gemeente actief grondbeleid. Momenteel voert de gemeente twee grondexploitaties.
Tweemaal per jaar actualiseert het college de grondexploitaties en biedt deze herzieningen voor besluitvorming aan de raad aan. In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over de individuele grondexploitaties, de risico’s, de (tussentijdse) winstneming en de verliesvoorziening. De baten en lasten van de grondexploitatie zijn verantwoord in programma 8. Grondexploitaties hebben een projectmatig karakter en zijn daarmee anders dan de jaarbudgetten in de algemene dienst van de gemeente. Het verantwoorde saldo van baten en lasten wordt bepaald door het resultaat op de afgesloten complexen en de winst- en verliesneming op complexen. De resterende baten en lasten worden geactiveerd en hebben als zodanig geen invloed op het resultaat van het betreffende jaar. Deze activering wordt zichtbaar op de balans van de gemeente onder “voorraden”.
Voor gronden welke niet in uitvoering zijn genomen geldt, dat deze zijn opgenomen op de balans onder de materiële vaste activa.

Ontwikkeling Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 geldt voor overheidsinstellingen een belastingplicht in de vorm van vennootschapsbelasting voor hun ondernemersactiviteiten. Binnen onze gemeente geldt deze belastingplicht voor de grondexploitaties. De afdracht van vennootschapsbelasting (vanwege winst op de grondexploitatie) is geen onderdeel van de grondexploitatie zelf maar wordt separaat opgenomen in programma 0 van de begroting. Tot het moment van afdracht wordt de verplichting geschat en beschikbaar gehouden in de reserve grondexploitatie. De reden hiervan is, dat de winstneming in de grondexploitatie en afdracht vennootschapsbelasting niet tegelijkertijd plaatsvinden. In 2020 heeft de gemeente afspraken gemaakt met de belastingdienst inzake de openingsbalans 2016, waarop vervolgens ook over de jaren 2016 t/m 2019 de vennootschapsbelasting is betaald. In 2021 is de aanslag 2020 afgewikkeld en de voorlopige aanslag voor het jaar 2021 betaald.

Hierna volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering in 2021 en de vooruitblik naar 2022.

Resultaten in exploitatie genomen gronden (x € 1.000)

Voor complex Akkerwinde zijn de overige kosten bijna € 77.000 (V) lager uitgevallen dan opgenomen in de begroting 2022-2025. Ook voor planontwikkeling & vat kosten is een voordeel van bijna € 177.000 V behaald. Kosten woonrijp maken bijna € 23.000 hoger (N) dan in de begroting. Totaal € 231.000 voordelig.   
Voor complex Zelder is de raming van de kosten voor het geluidscherm aangepast op basis van bouwkostenkompas. Dit leidt tot een nadeel van € 25.000 N. Planontwikkeling en VAT kosten waren bijna € 17.000 (V) lager dan in de begroting. De verkoopopbrengsten waren € 22.000 V hoger dan begroot (van raming naar gegunde tender). Diverse kleine verschillen: € 13.000 (V). Totaal € 27.000 voordelig.   
Voor complex Walstrolaan zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken € 28.000 lager (V) dan begroot. Ook nog diverse kleine verschillen van € 2.000 voordelig. Totaal € 30.000 voordelig.   
Voor complex de Nieuwe Koepel zijn de volgende afwijkingen van belang:

€ 474.000 (N) extra kosten voor bouw- en woonrijp maken;
€ 435.000 (N) extra kosten planontwikkeling en VAT: extra werkzaamheden in verband met motie raad, verhoging kostenindex en 1 jaar vertraging;
€ 1.107.000 (V) extra opbrengsten in verband met opbrengstenindex van 2% naar 2,5 %
€ 5.000 N diverse kleine afwijkingen, Totaal € 193.000 voordelig.

Winstneming
Vanaf 2016 verplicht de commissie BBV gemeenten om (tussentijds) winst te nemen volgens de zogenaamde ‘percentage of completion methode’ (POC methode). Deze methode houdt in dat de gemeente naar gelang de voortgang van het project (tussentijds) winst neemt.

Complex Akkerwinde

De uitvoering van project Akkerwinde is vrijwel afgerond. Met trots wordt teruggezien op de realisatie van een ambitieus project met een hoge stedenbouwkundige- en duurzame kwaliteit. De grondexploitatie is eind 2021 afgesloten. Met de opgenomen voorziening met een bedrag van € 99.425 kan het woonrijp maken in de grondexploitatie worden afgerond.

Complex Zelder (voorheen Akkerwinde 2)

In 2019 heeft de gemeente de gronden voor dit plangebied aangekocht, waarna in 2020 verder is gegaan met de stedenbouwkundige uitwerkingen voor dit plan. Bij dit traject zijn zowel de beoogde nieuwe bewoners als de omwonenden betrokken door middel van een starters- en inwonersbijeenkomst. Medio 2021 is het bestemmingsplan in procedure gebracht. Vaststelling is gepland in het eerste kwartaal 2022. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een plan en programma dat voorziet in de bouw van 34 grondgebonden starters woningen in de prijscategorie tot € 210.000 VON (prijspeil 2021) alsmede de bouw van 1 vrijstaande woning. Het selectietraject voor het project is inmiddels in maart 2022 afgerond met de verkoop van de gronden aan een ontwikkelende partij. Verwacht wordt dat met de bouw van de woningen in Fase I kan worden gestart in november 2022.

Complex Walstrolaan

De ontwikkeling van de Walstrolaan verloopt voorspoedig. Dit project is eind 2021 afgesloten. Er is een voorziening met een bedrag van € 23.000 getroffen voor de resterend werkzaamheden en voor het woonrijp maken.

Complex de Nieuwe Koepel

Met het  raadsbesluit van 25 maart 2021 is ingestemd met de totale ontwikkeling van Fase I en Fase II van de Nieuwe Koepel en de aankoop van de gronden. Gevolg hiervan is dat de gemeente thans 100% grondeigenaar is. Bij de vaststelling van deze tussentijdse (5e) actualisatie van deze grondexploitatie heeft de raad via een tweetal amendementen en een motie de opdracht aan het college gegeven om extra aandacht te besteden aan de betaalbaarheid van een deel de hier te ontwikkelen woningen, de hoeveelheid sociale huurwoningen en ontsluiting van het plangebied met de daarbij horende verkeerskundige maatregelen. Deze aandachtspunten zijn in onderzoek. In lijn hiermee worden de onderhandelingen met het consortium thans gevoerd om te komen tot een goed stedenbouwkundig plan en woningbouwprogramma, een en ander binnen acceptabele financiële randvoorwaarden. De planning voorziet in de afronding van deze onderhandeling in het tweede kwartaal van 2022. Planning voorziet ook in het ter inzage leggen van het voorontwerp bestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2022.

De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, de verliesvoorziening Zelder en de voorziening Dorpsontwikkeling-Scherpenzeel Zuid.

Reserve grondexploitatie

De Reserve grondexploitatie dient om de financiële risico’s van de grondexploitaties op te vangen (voor zover de winstpotentie hier niet in voorziet), de verliesvoorziening voor verliesgevende grondexploitatie te vormen en daarnaast om de afdrachten Vennootschapsbelasting te betalen. De stand per 31 december 2021 voor deze reserve is € 5.005.782.
Op dit moment zijn de beoogde resultaten van de diverse grondexploitaties voldoende positief om deze risico’s te kunnen opvangen binnen de lopende exploitaties. Steeds als een complex wordt afgesloten, volgt een voorstel waar de raad beslist over de resultaatbestemming. In de afweging wordt dan ook het totaal van de risico’s op de overige complexen en de vennootschapsbelasting betrokken. Tot het moment van winstneming, worden verwachte resultaten opgenomen in de reserve grondexploitatie.

Verliesvoorziening Zelder

Zodra de gemeente voorziet dat een grondexploitatie verliesgevend is dan dekt de gemeente het te verwachten verlies af. De gemeente vormt de voorziening op eindwaarde. Omdat de eindwaarde van dit complex naar verwachting positief is en de verwachte winstpotentie hoog genoeg is om de risico's af te dekken, is de voorziening in 2021 opgeheven en het saldo is vrijgevallen ten gunste van de Algemene Reserve.

Voorziening Dorpsontwikkeling-Scherpenzeel Zuid

In de structuurvisie staat beschreven dat alle nieuwbouwontwikkelingen in het gebied voor Scherpenzeel-Zuid (begrensd bij het bestaand stedelijk gebied ten tijde van vaststelling van de structuurvisie) bijdragen aan het fonds Dorpsontwikkeling-Scherpenzeel Zuid. Met de grondverkopen in de afgelopen jaren zijn afdrachten gedaan ten gunste van deze voorziening. De stand van de voorziening bedraagt op 31 december 2021  € 876.919.

Voorziening Heijhorst en Bruinhorsterlaan

Voorziening nog te maken kosten Heijhorst en Bruinhorsterlaan zijn per 31 december 2021 opgeheven.